持ち家か賃貸か、戸建てかマンションか。答えが人によって逆になる理由を数字で分ける

いくら払うのか(まず実額を置く)

議論の前に、いま家を買っている人がいくら払っているかを、住宅金融支援機構が住宅ローン利用者を対象に毎年公表している調査の2024年度版で見ます。

土地付注文住宅では、首都圏とその他地域で約942万円の差。住む場所の話は、家賃だけの問題ではありません。同じ幅で購入価格にも効いています。

5,000万円を35年借りると、返すのは5,000万円ではない

5,000万円を35年・元利均等・固定金利0.7%で借りた場合を、マネシムの住宅ローン計算に通してみます。

金利が0.7%のままなら利息は約639万円、毎年0.2%ptずつ上がって3%で止まる展開なら約2,353万円です。差は約1,714万円。月々の返済額も13.4万円から最大18.8万円まで動くので、変動金利を選ぶかどうかは、この幅を受け止められるかという判断になります。

買った後に毎月出ていくお金

持ち家の判断を狂わせるのは、ローン返済のあとに続く固定費です。なかでも大きいのがマンションの修繕積立金で、これについては国土交通省が実際の長期修繕計画366事例から算出した目安を公表しているので、これを比較の土台にしていきます。

70㎡の住戸なら、20階未満の中規模マンションで月1.8万円、20階以上なら月2.4万円が目安で、35年分では739万円〜995万円になります。これは管理費とは別で、機械式駐車場があるとさらに加算されます(2段ピット1段昇降式で1台あたり月6,450円)。

販売時に提示される修繕積立金が、この目安よりかなり低いことがあります。ただし総額は変わりません。低く始めた分は、将来の増額か一時金として戻ってくるので、購入前に長期修繕計画を見て上のガイドラインと比べるだけでも、見通しは大きく変わります。

税金と、戸建ての場合

持ち家には固定資産税(標準税率1.4%)と、市街化区域なら都市計画税(制限税率0.3%)がかかります。新築住宅は一定の要件で家屋の固定資産税が3年間(3階以上の耐火建築物は5年間)半額になる措置があり、その期間が終わると税額が上がります。「4年目から急に高くなった」と言われるのはこれです。

戸建てには修繕積立金も管理費もありません。ただし外壁・屋根・給湯器・シロアリ対策の費用が消えるわけではありません。自分で積んでおくか、必要なときに一括で出すかの違いです。強制的に積み立てられるマンションと、自分の裁量に任される戸建てで、必要額そのものは大きく変わらず、裁量があることは有利にも不利にも働きます。

比較の形を変える: 「どちらが安いか」ではなく「いくらで売れれば勝ちか」

5,000万円のマンションを買う場合と、家賃12万円の賃貸で暮らす場合。同じ35年間で並べます。

この比較の結論は「どちらが安いか」ではなく「35年後に1,338万円以上で売れるか」という一つの問いになります。都心の駅近か、人口が減る地域か。答えは正反対になります。持ち家か賃貸かという議論がいつまでも噛み合わないのは、この問いの答えが人によって逆を向いているからです。

住む年数が短いほど賃貸が有利になる

購入時の諸費用と売却時の仲介手数料は住む年数で割って考えるもので、10年で手放すならこの一時費用が年あたりの負担を大きく押し上げます。逆に完済後も住み続ける前提なら、ローンが終わったあとの住居費は修繕積立金と税金だけになるので、賃貸との差は年々開いていきます。

賃貸のほんとうの弱点は老後にある

総額の比較で賃貸が不利になるとは限りません。弱点は別のところにあります。

• 収入が年金中心になっても家賃は下がらない。家計調査では65歳以上の無職世帯の持家率は95.8%で、統計上の「老後の平均的な家計」は住居費が月1.6万円しか入っていない
• 高齢になると入居審査が通りにくくなる。保証人・家賃債務保証の確保が必要になる
• 住み替えの自由は、体力があるうちの利点であって、要介護になってからの利点ではない

逆に持ち家の弱点は2つ。住み替えられないことと、資産価値が下がる地域では損失が確定することです。どちらの弱点が自分にとって痛いかは、勤務先の安定性・親の家の有無・地域の人口動態で変わってくるもので、金額の計算だけでは決まりません。

検証記録: 同じ人生を買う場合と借りる場合で引く

住まい以外を完全に同じにした2つのプランです。老後まで通した資産推移を見ると、差が開く時期がはっきりします。

ローン返済中は持ち家のほうが月々の支出が大きく、資産の増え方は鈍ります。逆転するのは完済後です。老後は賃貸側の家計が家賃の分だけ重くなり、どちらの線が上にいるかは、完済のタイミングと寿命のどちらが先に来るかという話にもなります。

決める前に確かめる5つ

• 何年住むつもりか。10年以内の可能性があるなら、購入時と売却時の一時費用を年割りで確認する
• 変動金利なら、金利が3%まで上がったときの月返済額を払えるか
• マンションなら長期修繕計画の積立額が国土交通省の目安と比べてどうか。機械式駐車場があるか
• 完済年齢が何歳になるか。退職後にローンが残る場合、退職金で返す前提になっていないか
• その物件は、35年後に売れる立地か(人口動態・駅距離・建て替えの見通し)

この5つが揃えば、持ち家と賃貸のどちらが自分に向いているかは計算できます。出発点は、一般論の正解探しをやめることです。