持ち家か賃貸か、戸建てかマンションか。答えが人によって逆になる理由を数字で分ける

いま家を買う人は、いくら払っているか

まず実額から。住宅金融支援機構が、フラット35を使って家を買った人の購入価格を毎年まとめています。2024年度の全国平均です。

土地付注文住宅は、首都圏とその他地域で約942万円の開きがあります。家賃の地域差はよく話題になりますが、購入価格にも同じ幅で地域差が出ています。

5,000万円を35年借りると、返す総額は約5,639万円になる

5,000万円を35年・元利均等・固定金利0.7%で借りた場合を、マネシムの住宅ローン計算に通します。隣には、金利が毎年0.2%ptずつ上がって3%で止まるシナリオを置きます。

固定0.7%のままなら利息は約639万円、3%まで上がる展開なら約2,353万円。差は約1,714万円。月々の返済も13.4万円から最大18.8万円まで動くので、変動金利を選ぶかどうかは、この幅を家計が受け止められるかという判断になります。

買ったあとも毎月出ていくお金

ローンを返し終えても、持ち家の支出は止まりません。マンションなら修繕積立金と管理費、戸建てでも税金と修繕費が続き、このうち修繕積立金については、国土交通省が実際の長期修繕計画366事例から算出した専有面積1㎡当たりの月額を目安として公表しています。

70㎡の住戸なら、20階未満の中規模マンションで月1.8万円、20階以上なら月2.4万円。35年分にすると739万円〜995万円です。管理費は別にかかり、機械式駐車場があれば1台あたり月6,450円(2段ピット1段昇降式)が上乗せされます。

販売時に提示される積立金が、この目安よりかなり低い物件があります。低く始めた分は消えません。将来の増額か一時金の形で戻ってくるので、購入前に長期修繕計画をこの表と見比べておくだけで、あとから上がる額の見当がつきます。

固定資産税は4年目に上がる

持ち家には固定資産税(標準税率1.4%)がかかり、市街化区域なら都市計画税(制限税率0.3%)も加わります。新築住宅は一定の要件で家屋分の固定資産税が3年間(3階以上の耐火建築物は5年間)半額になり、その期間が終わると税額が上がります。「4年目から急に高くなった」と言われるのはこれです。

持ち家と賃貸を35年で並べると、問いが変わる

5,000万円のマンションを買う場合と、家賃12万円の賃貸で暮らす場合。住居費だけを、同じ35年間で並べます。

持ち家のほうが約1,338万円多く払います。埋めるのは、35年後に手元に残る住戸。だから「どちらが安いか」を計算しても結論は出ず、問いは「35年後にその住戸が1,338万円以上で売れるか」に置き換わります。

都心の駅近と人口が減る地域では、答えは正反対。持ち家か賃貸かの議論がいつまでも噛み合わないのは、答えが人によって逆を向いているからです。

住む年数が短いほど、賃貸に寄る

購入時の諸費用と売却時の仲介手数料は、住む年数で割って考える一時費用です。10年で手放すなら、年あたりの負担を大きく押し上げます。逆に完済後も住み続けるなら、ローンが終わったあとの住居費は修繕積立金と税金だけになり、賃貸との差は年々開いていきます。

賃貸の弱点は、総額より老後に出る

総額の比較で賃貸が負けるとは限りません。弱点は別にあります。収入が年金中心になっても、家賃は下がりません。家計調査では65歳以上の無職世帯の持家率が95.8%で、統計上の「老後の平均的な家計」に入っている住居費は月1.6万円ですから、家賃12万円の家計はこの平均より月10万円ほど重いところから老後を始めることになります。

審査の壁もあります。高齢になると入居審査が通りにくくなり、保証人か家賃債務保証を用意する必要が出てきます。住み替えの自由は賃貸の利点ですが、それが効くのは体力があるうちです。

持ち家の弱点は2つ。住み替えられないことと、資産価値が下がる地域では損失が確定することです。どちらの弱点が自分に痛いかは、勤務先の安定性・親の家の有無・地域の人口動態で変わり、金額の計算だけでは決まりません。

戸建てかマンションかは、修繕費の払い方の違い

ここまでは持ち家と賃貸の話でした。買うと決めたあとの「戸建てかマンションか」は、別の軸。混ぜると判断がにじむので、分けて置きます。

戸建てには修繕積立金も管理費もありません。ただ、外壁・屋根・給湯器・シロアリ対策の費用は同じように来ますし、マンションなら管理組合が毎月強制的に積み立ててくれるものを、戸建てでは自分で積んでおくか必要になったときに一括で出すかを自分で決めることになります。違いは払い方。必要額そのものは大きく変わらず、裁量があることは計画的に積める人には有利に、積めない人には不利に働きます。

検証記録: 同じ人生を買う場合と借りる場合で引く

住まい以外を完全に同じにした2つのプランです。老後まで通した資産推移を見ると、差が開く時期がはっきりします。

ローン返済中は持ち家のほうが月々の支出が大きく、資産の増え方は鈍ります。逆転するのは完済後です。老後は賃貸側の家計が家賃の分だけ重くなるので、どちらの線が上で終わるかは、完済の時期と寿命のどちらが先に来るかにも左右されます。

決める前に確かめる5つ

• 何年住むつもりか。10年以内に手放す可能性があるなら、購入時と売却時の一時費用を年割りで確認する
• 変動金利なら、金利が3%まで上がったときの月返済額を払えるか
• マンションなら、長期修繕計画の積立額を国土交通省の目安と比べる。機械式駐車場があるかも見る
• 完済年齢が何歳になるか。退職後にローンが残るなら、退職金で返す前提になっていないか
• その物件は35年後に売れる立地か(人口動態・駅距離・建て替えの見通し)

この5つに答えが出れば、持ち家と賃貸のどちらが自分に向くかは計算で決まります。出発点は、一般論の正解を探すのをやめることです。